Tôi được môi giới chào bán một ha đất nông nghiệp giá 3 tỷ đồng, có sẵn vườn sầu riêng tại Phú Yên, cam kết có sổ đỏ. Bên bán ký hợp đồng cam kết lợi nhuận 20 năm đối với vườn sầu riêng căn cứ vào sản lượng và giá bán thực tế.
Môi giới cho hay giá sầu riêng khoảng 100.000-200.000 đồng một kg tùy chọn lựa giá thu mua cố định hoặc giá thị trường. Lộ trình 2025-2027 mỗi cây sẽ thu hoạch 10-50 kg sầu riêng và đạt 150 kg vào năm 2030. Đến năm thứ 6 có thể thu về 10 tấn sầu riêng một ha, tương ứng lãi ròng 1 tỷ đồng một năm. Bên bán sẽ đền bù một ha đất trồng tương ứng nếu cây sầu riêng không đạt sản lượng như hợp đồng.
Tôi có ý định mua bất động sản để vừa tích lũy đất lâu dài vừa được thêm vườn cây ăn quả. Mong chuyên gia tư vấn giúp liệu tôi đầu tư 3 tỷ đồng vào một ha đất sầu riêng có rủi ro gì không và cần lưu ý các vấn đề gì?
Chuyên gia tư vấn:
Trước khi đầu tư 3 tỷ đồng vào một ha đất vườn sầu riêng bạn cần nắm kỹ luật chơi. Đó là hiểu pháp luật về đất canh tác nông nghiệp, hình thức ký kết hợp đồng, bài toán tài chính và nghề trồng sầu riêng.
Điểm đầu tiên cần lưu ý đến pháp luật về đất đai và hình thức hợp đồng. Chức năng của khu đất và quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng, nếu là đất canh tác nông nghiệp, thường có khả năng rơi vào nhóm đất sử dụng có thời hạn hoặc đất thuê, bị ràng buộc chức năng sử dụng.
Với những mô hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp như bạn mô tả thường được ký hợp đồng theo hình thức góp vốn, nhà đầu tư chỉ nhận được hợp đồng góp vốn. Sổ đỏ sẽ đứng tên cá nhân hay doanh nghiệp thực hiện khai thác sử dụng đất. Bạn nên xem kỹ các ràng buộc hợp đồng về quyền định đoạt với một ha đất bao gồm chuyển đổi, cầm cố, thế chấp và chuyển nhượng. Hiện nay đất nông nghiệp khó xin tách thửa nên việc kỳ vọng có sổ đỏ mang tên từng khách hàng mua đất vườn sầu riêng này sẽ rất khó được thực hiện.
Kế đến bạn chú ý đến giá trị của ha đất trồng sầu riêng này. Giá trị đất tăng cao hay tăng nhẹ hoặc đi ngang tuỳ thuộc rất nhiều về tính pháp lý, quy hoạch tương lai và vị trí của khu đất. Thông thường đất canh tác nông nghiệp nằm ở khu vực xa và hẻo lánh, giá rẻ vì vậy khi mua bạn cần kiểm tra giá trị thật sự của lô đất có tương xứng với số tiền bỏ ra hay không.
Bạn cũng cần kiểm tra dư địa thị trường khu vực thì mới biết được khả năng tăng giá trị thực tế và tiềm năng ra sao. Với trường hợp này bài toán giá trị đất và tài sản trên đất chỉ đang tính vống ước lượng (còn gọi là đếm cua trong lỗ) vì lợi nhuận chỉ đến từ sản lượng sầu riêng hàng năm và phải chờ đến 6-7 năm sau mới đạt ngưỡng tỷ đồng một năm như cam kết.
Những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp thường hiếm khi tham gia vào mô hình trao tiền cho người khác quản lý như mua đất vườn sầu riêng chờ ăn lời từ thu hoạch quả. Mặt khác, hiện nay chưa có khung pháp luật chính thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp như trồng sầu riêng.
Bên cạnh đó, vướng mắc hiện nay để có thể phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định, hạn điền chỉ từ 2-3 ha. Nếu tập trung vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Thị trường chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập về cách thức thu hồi; giá đất đền bù giải tỏa, thu hồi; việc giao đất có hay không có đấu thầu.
Một điểm quan trọng khác cần lưu ý là bạn phải hiểu nghề trồng sầu riêng khi rót 3 tỷ đồng đầu tư vào vườn cây ăn quả này. Đầu tư vào sầu riêng cần có vốn dài hạn. Ghi nhận tại nhà vườn Lâm Đồng, sầu riêng trồng 5 năm mới bắt đầu bói quả, 7 năm trở lên mới bắt đầu tuổi thu hoạch mạnh, thu hoạch chính ở năm thứ 8-9. Nếu năng suất đều, lại may mắn giá bán cao thì một ha thu tỷ bạc là có thật. Vậy lời chào mời thu về 1 tỷ đồng một năm chỉ có thể là hiện thực sau năm thứ 7. Vốn đầu tư ban đầu 3 tỷ và 7 năm sau mới đạt mức 30-35%, chia trung bình lãi 7 năm đầu dưới 5%.
Tuy nhiên, không phải vườn sầu riêng nào cũng được năng suất như vậy. Đặc tính khó chịu của cây sầu riêng là việc đậu trái, chống sâu bệnh phải xịt thuốc nhiều, khi cây ra quả phải canh giữ. Năm nào thất thu không được trái nào hoặc ra quả ít. Vậy lời chào mời của môi giới chỉ có giá trị tham khảo, khó đảm bảo và tiềm ẩn các rủi ro từ kỹ thuật trồng, thổ nhưỡng, khí hậu không thể hoàn toàn kiểm soát được.
Bài toán đầu tư môi giới đưa ra được tính trên giá đỉnh, năng suất đỉnh của trái sầu riêng và với kỳ vọng sức mua của thị trường luôn ở mức cao. Tuy nhiên, rủi ro khi tính giá đỉnh (đu đỉnh) rồi sập đáy phải thanh khoản với giá "giải cứu" đã xảy ra ở rất nhiều loại nông sản.
Trong canh tác nông nghiệp, dịch bệnh, thiên tai hay mất mùa là điều rất thường xuyên xảy ra. Những vấn đề này nằm trong phần bất khả kháng khiến các cam kết hợp đồng dễ dàng bị chấm dứt không đền bù hay bồi hoàn và người mua có nguy cơ mất trắng.
Ở góc nhìn tài chính, các loại hình mời chào đầu tư bất động sản với lợi nhuận cam kết trên 20-30% trong thời điểm này là đánh tráo khái niệm để huy động vốn. Sau khi huy động một số vốn đáng kể có thời hạn dùng 5 năm không trả lãi thì dòng tiền này sẽ đổ sang những mục đích đầu tư khác hơn là chăm sóc dự án hiện tại.
Giải pháp cho tình huống của bạn là nên gửi 3 tỷ đồng vào ngân hàng, rồi từng bước chọn đất để đầu tư theo hướng bạn toàn quyền quyết định tài sản sẽ ít rủi ro hơn. Chẳng hạn, bạn có thể mua đất vườn không có cam kết lợi nhuận khủng nhưng giá bán mềm hơn, pháp lý hoàn chỉnh và sử dụng lâu dài. Trước mắt việc gửi tiết kiệm ít nhất có lợi thế khi cần tiền mặt rút ra lúc nào cũng được còn hơn để kẹt trong cam kết sau nhiều năm mới được thoái vốn theo hợp đồng.
Trích nguồn từ Vnexpress.vn
shop bao cao su quan 6/do choi nguoi lon/do choi tinh yeu 18+/shop bao cao su ly chieu hoang
